Die Ökonomen sind besorgt, aber nicht alarmiert. Einen Preissturz auf dem Immobilienmarkt wegen des Frankenschocks befürchten sie nicht. Immobilienmarkt-Experte Fredy Hasenmaile von der Credit Suisse hofft auf eine sanfte Landung. Obschon auch er weiss: Die Frankenstärke belastet die Wirtschaft. Das ist schlecht für die Nachfrage nach Immobilien und damit schlecht für die Preise.
Bei den Büroliegenschaften herrscht bereits ein Überangebot. Die Leerstände sind hoch. Dieser Teilmarkt ist bereits im Abschwung. Der Frankenschock kommt noch dazu: «Bei den Geschäftsliegenschaften dürfte es etwas holpriger werden. Da sehen wir deutliche Zeichen eines Überangebots», sagt Hasenmaile.
Schwierige Lage auch für Pensionskassen
Die Lage ist zunehmend schwierig für alle, die in Immobilien investieren – so auch für die Pensionskassen. Sie haben schon über 100 Milliarden Franken in Immobilien angelegt. Das ist im Durchschnitt ein Fünftel ihrer gesamten Kapitalanlagen. Aus den Erträgen müssen sie die Renten der Versicherten begleichen. Und da geht die Rechnung immer weniger auf.
Kein Wunder klagen sie über einen zunehmenden Anlage-Notstand. «Mit dem vielen Geld, das in die Immobilienmärkte fliesst, wird natürlich das Angebot gestärkt. Gleichzeitig sehen wir Limiten bei der Nachfrage. Der Höhepunkt ist überschritten. Das übt Druck auf die Renditen aus. Sie werden sinken», ist Hasenmaile überzeugt.
Kaum Alternativen
Das heisst: Auch bei Immobilien, die bisher deutlich mehr Anlage-Ertrag abwarfen als beispielsweise Staatsanleihen, schmilzt allmählich die Rendite weg. Doch was sollen Grossanleger wie Pensionskassen tun? Sie haben kaum eine andere Wahl, als bei der Kapitalanlage weiter auch auf den sich abschwächenden Immobilienmarkt zu setzen, obwohl dort die Rendite sinkt. Und obwohl das Risiko einer empfindlichen Preisabkühlung steigt. Irgendwo müssen sie ja hin mit den Vorsorgegeldern der Versicherten.
«Die Situation ist eine Herausforderung», räumt Hasenmaile von der CS ein. Verantwortlich für diese verzwickte Lage sei aber letztlich die Politik der Notenbanken weltweit – auch jene der Schweizerischen Nationalbank. Denn es ist ja die Nationalbank, die den Frankenschock und die Niedrigzinsen zu verantworten hat.
Pensionskassen
Damit spricht Hasenmaile den Pensionskassen-Managern aus dem Herzen. Hanspeter Konrad, Direktor des Schweizerischen Pensionskassenverbands ASIP, sagt: «Der Entscheid der SNB hat die Anlagetätigkeit erschwert.»
Den Pensionskassen könne man aber keinesfalls die Schuld dafür geben, dass sie weiter in Immobilien investierten, sagt Konrad – dass sie also die Überproduktion auf dem Liegenschaftsmarkt durch ihr Verhalten noch zusätzlich anheizen. «Jedem Investment muss ein entsprechender Ertrag gegenüberstehen. Natürlich können auch Pensionskassen nicht beliebig in Immobilien investieren.»
Plädieren für Zurückhaltung
Konrad plädiert für Zurückhaltung bei Anlagen in neue Bauprojekte, die den Boom befördern, aber nicht die Qualität der Immobilien-Anlagen. Statt dessen sei es besser, das Geld in die bestehenden Liegenschaften zu stecken: Die eigenen Häuser und Wohnungen baulich auf den neuesten Stand zu bringen, um sie dann möglichst rentabel zu vermieten.
Die Botschaft der Pensionskassen ist klar: «Nein», man wolle den Abschwung auf dem Immobilienmarkt nicht verstärken. Das leuchtet ein. Denn schliesslich haben ja auch die Pensionskassen kein Interesse, die ihnen anvertrauten Vorsorge-Milliarden durch eine verfehlte Anlagestrategie in den Sand zu setzen.
