Hinter den Kulissen - Hypotheken-Vergabe: So gehen Schweizer Banken vor

Die «ECO»-Umfrage zeigt: Die Richtlinien, die sich die Banken im Rahmen der Selbstregulierung auferlegen, lassen durchaus Spielräume zu. 17 Banken wurden befragt. 15 haben geantwortet.

«ECO» hat die 17 Schweizer Banken befragt, die für den Hypothekar-Markt am wichtigsten sind, und wollte wissen: Wie gehen sie bei der Hypotheken-Vergabe vor? Die befragten Institute decken geschätzt mindestens 60 Prozent des Schweizer Hypothekar-Marktes ab. Bis auf UBS und Basellandschaftliche Kantonalbank BLKB haben alle Banken geantwortet.

1. Tragbarkeit

Bei der Berechnung der Tragbarkeit darf gemäss Selbstregulierungs-Richtlinien 33 Prozent des Bruttoeinkommens nicht überschritten werden. Gerechnet wird in der Regel mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Von diesem Grundsatz weichen 8 der 15 Banken, die geantwortet haben, ab.

So rechnen vier Banken – Aargauer Kantonalbank, Berner Kantonalbank, Zürcher Kantonalbank und Valiant – mit 35 Prozent des Bruttoeinkommens. Die übrigen vier Banken rechnen wie folgt:

• Bank Coop / Basler Kantonalbank:

34 Prozent bei Nettoeinkommen unter 100'000 CHF

38 Prozent bei Nettoeinkommen über 100'000 CHF

• Luzerner Kantonalbank:

34 Prozent des Nettoeinkommens bei kalk. Zins von 4,5 Prozent

• Graubündner Kantonalbank:

35 Prozent bei Nettoeinkommen bis 150'000 CHF

40 Prozent bei Nettoeinkommen über 150'000 CHF

2. Bewertung der Immobilie

Alle 15 Banken, die auf die «ECO»-Fragen geantwortet haben, betonen, dass sie den Preis einer Immobilie nicht einfach akzeptieren, sondern die Immobilie intern bewerten. Sollte sich herausstellen, dass der Preis der Immobilie höher ist als der intern von der Bank ermittelte Marktwert, verlangen die Banken entweder mehr Eigenmittel oder sie belehnen maximal den Marktwert.

3. Amortisation

Gemäss Selbstregulierungs-Richtlinien müssen Banken von ihren Kunden verlangen, dass diese die Hypothekar-Schuld innert maximal 20 Jahren bis auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft amortisieren.

Diese Regel befolgen offenbar alle 15 befragten Banken. Die Neue Aargauer Bank betont zudem: «Zudem muss die Belehnung zwei Drittel bis zum Alter 65 erreicht sein.»

Bei allen 15 Banken ist eine Amortisation entweder jährlich indirekt über Säule-3a-Konten oder quartalsweise direkt üblich.

4. Exceptions to policy (ETP)

Die Selbstregulierungs-Richtlinien sind für die Banken bindend. Sollten sie dennoch Kredite gewähren, die diese Richtlinien verletzen, müssen Banken diese Kredite als «ETP» kennzeichnen. Nur drei Banken geben an, wie hoch bei ihnen die Ausnahmen von der Regel, die «Exceptions to policy», sind. Die Mehrheit der Banken gibt diese Zahl nicht bekannt oder behauptet, entweder nur geringe oder gar keine Ausnahmen zu machen.

• Bei der Graubündner Kantonalbank heisst es: «Die GKB hat einen Richtwert von maximal 10 Prozent an ‹exceptions-to-policy-Geschäften› festgelegt.»

• Die Migrosbank betont: «Der Anteil der ETP-Geschäfte ist seit Jahren konstant rückläufig. Bei diesen Prozentangaben handelt es sich um eine Brutto-Betrachtung.» Lagen die ETP 2009 noch bei 7,8 Prozent, so sind sie im Jahr 2013 auf 5,5 Prozent gesunken.

• Bei der Bank Coop , einer Tochter der Basler Kantonalbank, heisst es: «Die Bank Coop weist per 31.12.2013 einen Bestand von rund 5 Prozent der Ausleihungen im Rahmen von exceptions to policy auf. Diese Zahl ist tendenziell eher rückläufig.»