Das Protokoll
Zu welchem Betrag gilt eine Dämmung eines ungedämmten Hauses als Wertvermehrung, und um wie viel darf die Miete dadurch erhöht werden?
Thomas Herren: Eine Dämmung gilt als wertvermehrende Investition im Sinne von Art. 14 VMWG, wenn das Haus vorher ungedämmt war. Wie hoch erhöht werden kann, ist abhängig von den Baukosten und mit welcher Abschreibungsdauer gerechnet wird. Nicht 100% können als wertvemehrend überwälzt werden, Fassadenabrieb und Malerarbeiten z.B. gelten nicht als wertvermehrend. Es lohnt sich in der Regel, eine solche Erhöhung gut zu prüfen und allenfalls rechzeitig bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen anzufechten, da man sich über wertvermehrenden Anteil und Abschreibungsdauer durchaus streiten kann.
Grüezi mitenand. Ich wohne seit 14 Jahren in einer 3 1/2 Zi Wohnung mit 2 anderen Parteien in einem alten Haus. Die Besitzerin ist 2023 verstorben und hat das der Tochter vererbt. Ich habe einen Mietvertrag mit der verst. Besitzerin über 1040 .- inkl. Garage. Die Miete wurde die letzten Jahre nicht angepasst. Die Tochter hat uns am Samstag besucht. Sie wollte das Haus ursprünglich abbrechen und neu bauen. Dies ist zum Glück vom Tisch ( Kernzone/ Auflagen usw. ) Auf dem Haus lastet keine Hypothek. Sie möchte nun für ein anderes privates Projekt eine Hypothek auf das Haus aufnehmen. Die Bank sage ihr, das ginge nur, wenn sie mehr Mieteinnahmen generiere. Sie möchte nun von jeder Partei 200 .- mehr Miete. Es werden aber keine Investitionen getätigt. Was kann mir drohen, wenn ich nein sagen ? Was habe ich für Möglichkeiten ?
Rahel Gsponer: Guten Tag, in einem laufenden Mietverhältnis darf die Vermieterin die Miete für Ihre Wohnung nicht „einfach so“ erhöhen. Die Vermieterin muss Ihnen mindestens ein amtliches – oder amtlich beglaubigtes – Formular zustellen, auf dem sie Ihnen den Betrag und die Begründung mitteilt. Gegen eine solche Mietzinserhöhung können Sie sich innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten wehren. Unterschreiben Sie keinen neuen Vertrag.
Ich habe kein persönliches Auto und somit keinen Parkplatz. Nun muss ich ab und zu Pikettdienst leisten, dabei erhalte ich von der Firma ein Auto. Darf ich dafür den Besucherparkplatz benutzen?
Thomas Herren: Das ist eher heikel. Die Besucherparkplätze sind in der Regel nicht für die Nutzung von Bewohner*innen gedacht, sondern eben für externe Besucher*innen. Ich rate dazu, die Verwaltung anzufragen, ob das i.O. ist. Wenn Sie ungefähr darlegen können, wie oft das pro Monat vorkommt, wird die Verwaltung eine Grundlage für eine Entscheidung haben. Andere Möglichkeit: Sie sprechen sich mit anderen Mieter*innen ab, die einen eigenen Parkplatz nicht immer selber nutzen müssen, wenn dies möglich ist. Dagegen kann die Verwaltung nichts einwenden.
Ich bin in einer Wohnung, welche von einer Eigentümerin vermietet wurde. Sie ist nun gestorben und die Erben müssen die Wohnung wegen den anfallenden Erbsteuern verkaufen. Wir rechnen mit der Kündigung. Ist dies rechtens?
Thomas Herren: Ich rate Ihnen dazu, falls es soweit kommt, im Zweifel eine solche Kündigung anzufechten. Falls der Grund tatsächlich stimmt, kann ich nicht sagen, dass eine solche Kündigung von vorneherein als missbräuchlich im rechtlichen Sinne erscheint. Sie können dies aber mit einer Anfechtung überprüfen lassen bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen. Es kann dabei auch darauf ankommen, ob die bisherigen Eigentümer*innen die Kündigung aussprechen oder nach dem Verkauf die neuen Eigentümer*innen. Selbst wenn die Kündigung geprüft und als zulässig erachtet wird, ist eine Erstreckung möglich, von 0 bis zu 4 Jahren, abhängig von Ihren Härtegründen in Abwägung mit den Interessen der Vermieterschaft.
Guten Morgen Ich wohne selber in meiner Eigentumswohnung. (65jährig) Soll ich diese meinen Kindern überschreiben, und zwar mit Nutzniessungsrecht? Somit wäre ich Mieterin meiner Kinder und niemand könnte mich zwingen, meine Wohnung verlassen zu müssen, (gebundenes Vermögen) wenn z. B. mein bezogenes Pensionskassenkapital nicht reichen würde. (Ich gehe nicht davon aus, ist ein «worst case» Szenario.) Herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Michael Appenzeller: Es stehen insbesondere zwei sogenannte Dienstbarkeiten zur Verfügung, mit welchen Sie die (zukünftige) Nutzung Ihrer Eigentumswohnung nach der Übertragung an Ihre Nachkommen regeln können. Sie können sich eine Nutzniessung an der Eigentumswohnung einräumen und die Wohnung selbst bewohnen. Bei dieser Konstellation könnte aber allenfalls auch ein (entgeltliches oder unentgeltliches) Wohnrecht passend sein. Welche Variante (Nutzniessung oder Wohnrecht) sinnvoller ist, hängt davon ob, wie Sie das Haus oder die Wohnung nach der Eigentumsübertragung nutzen wollen. Wenn Sie beabsichtigen, die Wohnung selber zu nutzen, können Sie dies sowohl mit der Nutzniessung als auch mit dem Wohnrecht machen. Für den Fall, dass Sie sich bspw. allfällig zukünftige Kosten (namentlich Heimkosten) mit den Mietzinseinnahmen aus der Eigentumswohnung finanzieren möchten, wäre eine Nutzniessung sinnvoller. So oder so sind sowohl die Nutzniessung als auch das Wohnrecht öffentlich zu beurkunden. Beide Varianten lösen auch unterschiedliche Steuerfolgen in Bezug auf die Versteuerung Eigentumswohnung aus. Pauschal kann ich Ihre Frage somit nicht beantworten. Ich empfehle Ihnen vertieft abzuklären, welche Variante für Sie (namentlich aufgrund der finanziellen und familiären Situation) passend sein könnte.
Guten Morgen, die Kündigungsfrist für die Wohnung beträgt 3 Monate, falls ich als Mieterin den Mietvertrag künden möchte. Ich habe gelesen, dass die Kündigung per eingeschriebenem Brief am letztmöglichen Werktag vor der 3 Monatefrist bei der Vermieterschaft eintreffen sollte. Falls ich nun auf Ende März künden möchte, ist der letztmögliche Werktag der 30. Dezember, ist dies auch gültig für das Empfangen des Briefes, wenn die Vermieterschaft dann in den Ferien ist (weil sie ab 21.12.-02.01. in den Ferien sind)? Vielen Dank für Ihre Antwort, liebe Grüsse
Thomas Herren: Ich rate Ihnen dringend davon ab, bis zum letzten Tag zu warten. Wenn eine Kündigung von der Vermieterschaft nicht direkt abgeholt wird, gilt sie an dem Tag als zugestellt, an welchem das Einschreiben das erste Mal hätte abgeholt werden können. Genau das kann während der Feiertage heikel werden! Vorsichtige Mieter*innen schicken eine Kündigung möglichst ein paar Tage vor Monatsende ab, damit es hier keine schwierigen Fragen gibt!
Ich wohne in einer sehr günstigen Wohnung zur Miete. Die Liegenschaft ist eher gross. (mind. 24 Wohnungen) Nun erhielten wir vor kurzem das Schreiben, dass die Liegenschaft verkauft wurde. Ich habe grosse Angst vor einer Kündigung, damit die Mieten erhöht werden können. Der Wohnungsmarkt wird immer schwieriger und mein Budget beschränkt. Was kann ich tun, ausser „warten und hoffen“.
Thomas Herren: Es gibt verschiedene Handlungsoptionen. Falls dies in Betracht kommt und realistisch ist, können Sie der neuen Eigentümerschaft möglichst nachweisbar (eingeschrieben) mitteilen, dass Sie bereit wären, während eines Umbaus vorübergehend auszuziehen, so dass ein Umbau nicht erschwert werden würde. Dann wäre eine allfällige Kündigung u.U. anfechtbar. Sowieso sollten Sie, falls Sie eine Kündigung erhalten, diese rechtzeitig bei der Schlichtungsstelle in Mietsachen anfechten. Zumindest mit einer Erstreckung können Sie rechnen, eine solche ist zwischen 0 bis zu 4 Jahren möglich. Sichern Sie sich ab, indem Sie z.B. eine Mitgliedschaft beim Mieterverband lösen oder eine Rechtschutzversicherung abschliessen, damit Sie bei einer Kündigung versichert wären. Obwohl Sie dazu rein rechtlich noch nicht verpflichtet sind, wenn Sie noch keine Kündigung erhalten haben, rate ich dazu, sich trotz schwieriger Situation auf dem Wohnungsmarkt umzuschauen, ob Sie eine neue Wohnung finden können. Wenn Sie dies tun, dokumentieren Sie Ihre Suchbemühungen. Dies ist dann sehr wichtig, wenn die Kündigung tatsächlich ausgesprochen wurde.
Nachmieter:innen suchen und der alten Verwaltung korrekt angeben: Ich könnte im Februar umziehen, durch die Kündigungsfrist müsste ich aber bis und mit März für die alte Wohnung noch zahlen. Da kann man ja eine:n Nachmieter:in der alten Verwaltung vorstellen. Wie macht man das genau? Auf was muss geachtet werden, ausser dass der:die Nachmieter:in solvent sein muss. Soll ich von der nachmietenden Person einen Betreibungsauszug und eine Bewerbung verlangen? Freundliche Grüsse
Rahel Gsponer: Guten Tag, in einem solchen Fall können Sie der Vermieterschaft den frühzeitigen Auszug per Einschreiben mitteilen. Teilen Sie darin gleich mit, dass Sie geeignete Nachmieter*innen suchen werden. Eine Nachmieterschaft muss zahlungsfähig und zumutbar sowie bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Zahlungsfähig bedeutet, dass die monatliche Miete nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens betragen sollte. Beginnen Sie am besten sofort mit der Suche und reichen Sie die eingegangenen Bewerbungen, am besten zusammen mit einer Kopie eines aktuellen Betreibungsregisterauszuges, der Vermieterschaft ein. Dieser werden nämlich in der Praxis bis zu 30 Tagen (bei Verwaltungen sind es rund 14 Tage) Zeit eingeräumt, um eine Anmeldung zu prüfen und gegebenenfalls weitere Informationen bei den Wohnungsinteressent*innen einzuholen. Ein zusätzliches Bewerbungsschreiben drängt sich vor allem in Städten/Regionen auf, wo der Wohnungskampf stark umkämpft ist.
Zu zweit sind wir in eine WG gezogen. Im September hat es einen Wechsel gegeben. Nun steht aber noch die ursprüngliche Person und ich im Hauptmietvertrag. Wir wollen dies gerne ändern, so dass die neu eingezogene Person in den Hauptmietvertrag kann und die andere aus dem Vertrag kann. Wir wollen jedoch gerne eine Küdnigung vermeiden, damit es keine bösen Überraschungen gibt. Wie können wir den Vertrag ändern, ohne zu kündigen?
Thomas Herren: Sie können die Vermieterschaft nicht dazu zwingen, den Vertrag entsprechend zu ändern. Sie können aber anfragen, ob diese bereit ist, den Vertrag auf die neue Mieter*innenkonstellation zu übertragen. Dazu muss der Vertrag auf keinen Fall gekündigt werden, man kann den Vertrag abtreten mit einem kleinen Zusatz (Fachausdruck: Zession). Lehnt diese das ab, sichern Sie sich intern ab. Gegenüber ausziehendem Mieter können Sie eine interne Vereinbarung treffen, dass Sie die Haftung nach Auszug voll übernehmen. Den neuen Mitbewohner müssen Sie als Untermieter melden. Die Untermiete kann nur aus sehr eingeschränkten Gründen verweigert werden. Auf keinen Fall sollten Sie sich überreden lassen, den Vertrag zu kündigen, damit er übertragen werden kann, dabei handelt es sich meist um eine Falle!
Ich lebe in einer 5,5 Wohnung im Hochhaus. Mein Eigentümer (das Büro, das für die Verwaltungsarbeit zuständig ist) antwortet nicht auf die E-Mails und ergreift keine Massnahmen gegen die gemeldeten Probleme (einschliesslich des kaputten Gasherds) Wie kann ich sie dazu bringen, die notwendigen Massnahmen aufgrund von 2 Monaten zu ergreifen? Vielen Dank im Voraus für Ihre Unterstützung.
Freudiger Pascale: Ich empfehle ihnen, dem Eigentümer per Einschreiben mitzuteilen, welche Mängel in ihrer Wohnung bestehen und ihn aufzufordern, diese innert einer bestimmten Frist zu beheben. Diese Frist sollte angemessen sein, d.h. je nach Mangel und erforderlichem Aufwand für die Behebung kann diese einige Tage bis zu mehreren Wochen betragen. Da sie die Mängel bereits gemeldet haben, die Verwaltung also bereits Kenntnis hat, dürfte eine relativ kurze Frist (1 – 2 Wochen) angemessen sein, insbesondere in Bezug auf den defekten Gasherd. Schreiben sie dem Vermieter, dass sie den Mietzins bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen werden, wenn die gemeldeten Mängel nicht fristgerecht behoben werden. Oft reicht ein solches Schreiben bereits, um den Vermieter in die Gänge zu bringen. Sollte die Hinterlegung des Mietzinses dann trotzdem nötig sein, empfehle ich ihnen eine vorgängige Beratung einzuholen. Je nach Art, Dauer und Schwere der Mängel können sie auch eine Mietzinsreduktion geltend machen. Dies ab dem Zeitpunkt, an dem sie die Mängel erstmals nachweislich gemeldet haben.
Situation: Im Juli dieses Jahre ist mein Vater (Jg. 1941) verstorben, er lebte mit meiner Mutter (Jg. 1940) über 30 Jahre in einem Bauernhaus in Neuenkirch LU. Jetzt hat der Vermieter meiner Mutter gekündigt auf den 28.02.2025. Er hat als Grund Eigenbedarf angegeben. Meine Mutter will nicht mehr in eine «normale» Wohnung umziehen. Sie möchte in eine Alterswohnung im Lippenrütipark in Neuenkirch ziehen. Dort ist Sie angemeldet und auf der Warteliste für eine Wohnung.Meine Frage: Der Vermieter hat als Grund Eigenbedarf angemeldet, das heisst er hat ein Baugeschäft und will seine Arbeiter, Rumänische Arbeiter, in diesem Haus unterbringen. Gilt das als Eigenbedarf? Macht es Sinn eine Fristerstreckung zu beantragen und einzuleiten? Aus dem Grund, wen bis im März 2025 noch keine Alterswohnung frei wäre.
Thomas Herren: Der genannte Grund – wenn er den wahr ist – erscheint nicht auf den ersten Blick als missbräuchlich, ABER: Auch wenn eine Kündigung als zulässig erachtet wird, ist eine Erstreckung eines Mietverhältnisses immer möglich. Bei Ihrer Mutter liegen klare Härtegründe vor, die für eine Erstreckung sprechen. Eine solche ist möglich zwischen 0 bis zu 4 Jahren. Fechten Sie die Kündigung an, und beantragen Sie eine Fristerstreckung, falls sich die Kündigung als zulässig erweisen sollte. Falls es doch noch klappt, können Sie ein Schlichtungsverfahren jederzeit einstellen, aber falls Sie die Anfechtungsfrist verpassen, können Sie dies nicht mehr nachholen. Das Schlichtungsverfahren ist laientauglich und kostenlos.
Guten Tag Wir wohnen zur Miete in einer Wohnung, die nun vom privaten Eigentümer verkauft wird. Die Miete wurde bisher kaum angepasst und entspricht dammit nicht mehr den ortsüblichen Preisen. Die neuen Eigentümer erklärten nun, dass sie die Miete deshalb neu ansetzen und zwar mit der sogenannten «absoluten Berechnungsmethode» via Nettorendite. Das würde für uns heissen, dass die bisherige Miete um fast 500 Franken höher wird. Ist dies zulässig? Wenn ich davon ausgehe, dass die doch komplizierte Berechnung der Nettorendite korrekt sein wird, wie sind meine Erfolgschancen, dagegen vorzugehen?
Rahel Gsponer: Guten Tag, möchte die neue Eigentümerschaft Ihnen die Miete erhöhen, kann sie dies Erhöhung nur vornehmen, wenn sie für die Mitteilung dieser ein amtliches Formular (oder ein amtlich beglaubigtes Formular) verwendet. Die Erhöhung ist weiter durch die neue Eigentümerschaftzu begründen. Diese kann die Miete nicht «einfach so» oder mit dem lapidaren Hinweis auf die Orts- und Quartierüblichkeit erhöhen. Bei dieser wie auch bei einer angeblichen ungenügenden Rendite ist es notwendig, dass die Eigentümerschaft ihnen den angegeben Grund für die Erhöhung nachweist. Bei der Orts- und Quartierüblichkeit mit den entsprechenden Vergleichsobjekten und bei der Rendite mit einer Renditeberechnung. Ist dies nicht der Fall, können Sie die Mietzinserhöhung (welche nur mittels amtlichen Formulars erfolgen kann) mit einer Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen überprüfen lassen. Unterschreiben Sie keinen neuen Mietvertrag in einem laufenden Mietverhältnis, auch dann nicht, wenn die Eigentümerschaft wechselt oder gewechselt hat.
Wir sind im Juli umgezogen und das Mietverhältnis der ehemaligen Wohnung endete per 31.07.2024. Nun haben wir vom Elektrizitätswerk eine Stromrechnung für die Periode August – November erhalten. Die Nachfrage beim EW hat ergeben, dass die Verwaltung unseren Auszug zu spät gemeldet habe und die Rechnungsadresse nicht nachträglich geändert werden könne. Die Verwaltung hat uns mitgeteilt, dass die Mieter selbst für eine Abmeldung beim EW zuständig sind. Wir mussten uns aber beim Einzug auch nicht aktiv anmelden. Wie können wir uns wehren?
Thomas Herren: Sowohl das EW als auch die Vermieterschaft verhalten sich hier problematisch. Es ist unstreitig, dass Sie die Mietsache Ende Juli verlassen haben. Dann könnte auch das EW die Sache sehr einfach regeln! Ich gehe davon aus, dass nach Ihrem Auszug jemand eingezogen ist. Es würde zu einer ungerechtfertigten Bereicherung führen, wenn Sie für den Stromverbrauch nach Ihrem Auszug zahlen müssten (anders wäre es, wenn die Wohnung leergestanden hätte, dann wäre es wohl mehr oder weniger kostenneutral). Ich rate Ihnen, die Vermieterschaft aufzufordern, dafür zu sorgen, dass die Stromrechnung entweder von dieser selber oder aber von den neuen Bewohner*innen übernommen wird, und dem EW, welches sich unkooperativ verhält, eine Kopie Ihres Schreibens zu schicken.
Guten Morgen Seit zehn Jahren untervermiete ich eine Wohnung. Die Verwaltung hat mich einen Monat vor Kündigungstermin telefonisch informiert, dass nun der Auszugstermin anstehe. Ich wusste bis dahin nichts davon und mir wurde mitgeteilt, das sei mein Fehler, weil die Kündigung vor zwei Jahren an meine alte Adresse ging. Die Adressänderung habe ich versäumt mitzuteilen, jedoch hätte man mich bei Nichtzustellung per Mail kontaktieren können für die aktuelle Adresse. Man sagte mir, ein Versuch reiche, ansonsten selber schuld. Bei der Abnahme gab es Beanstandungen, jedoch wurde keine Frist für eine Nachreinigung eingeräumt und die Schlüssel direkt eingezogen. Ist das alles rechtens?
Thomas Herren: Zunächst geht es darum, ob die Vermieterschaft korrekt gekündigt hatte. Eine Kündigung gilt als zugestellt, auch wenn sie von einer Mietpartei nicht abgeholt wird, dann am ersten möglichen Abholtag, wenn ein eingeschriebener Brief nicht zugestellt werden konnte. Wenn die Vermieterschaft keine vorherigen Hinweise hatte, dass die Adresse nicht mehr aktuell ist, gehe ich davon aus, dass die Kündigung als gültig zugestellt gelten wird. Dies gesagt, ist das Verhalten der Vermieterschaft nicht sehr fair, da diese von der Post Bescheid erhalten hat, dass der Brief nicht zugestellt werden konnte. Es kommt bei der Rückgabe darauf an, ob diese wirklich am letztmöglichen Tag erfolgt ist. In der Regel wäre dies der nächste Arbeitstag, der dem Mietende folgt, bis 12 Uhr (Kanton ZH). Erfolgte die Übergabe vorher, hätten Sie darauf bestehen können, die Wohnung noch nicht zurückzugeben. Bei der Rückgabe ein wichtiger Tipp: Wenn Sie mit Beanstandungen nicht einverstanden sind oder nicht sicher sind, was die Feststellungen in einem Rückgabeprotokoll bedeuten, rate ich davon ab, das Protokoll zu unterzeichnen. Machen Sie diesfalls stattdessen eine Schlüsselquittung. Sonst riskieren Sie, auch für Dinge zu haften, die man Ihnen sonst nicht zurechnen könnte.
Guten tag Meine mieterin hat am 3.12.2024 schriftlich gekündigt. Sie will am 3.1.2025 die wohnung übergeben. Im mietvertrag ist vereinbart, dass sie nur am 31.märz, 31.juni und 31.sep künden kann. Wenn sie eine passende nachmieter findet ist das ja ok. Nur bin ich am 3januar nicht da und kann die wohnung nicht abnehmen. Was ist ein passender nachmieter. Und wie soll ich vorgehen?
Michael Appenzeller: Ihre Mieterin kann das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (drei Monate) und Termine kündigen, sofern keine längere Frist oder kein anderer Termin vereinbart wurde. Gemäss Ihren Ausführungen wäre der nächst mögliche Kündigungstermin der 31. März 2025. Indem die Kündigung Ihrer Mieterin anfangs Dezember bei Ihnen eingegangen ist und unter Berücksichtigung der Frist von drei Monaten, wirkt die Kündigung per 31. März 2025. Bis dahin schuldet die Mieterin den vertraglich vereinbarten Mietzins. Ich rate Ihnen, Ihre Mieterin schriftlich hierauf hinzuweisen. Ihre Mieterin hat Ihnen nun einen sogenannten ausserterminlichen Auszug angekündigt, sie muss aber nun eine Nachmieterschaft suchen, wenn sie vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden möchte. Die Nachmieterschaft muss zahlungsfähig (solvent), zumutbar und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Zahlungsfähig bedeutet, dass die Nachmieterschaft in der Lage ist, die Miete vollständig und pünktlich zu bezahlen. Dies kann mit einem Lohnnachweis und/oder einem Auszug aus dem Betreibungsregister überprüft werden. Sie sind aber nicht verpflichtet, eine Nachmieterschaft zu akzeptieren, auch wenn diese die Anforderungen erfüllt. Ihre Mieterin ist aber mit der Meldung einer Nachmieterschaft, welche die Anforderungen erfüllt, aus dem Mietvertrag entlassen. Die Entlassung der Mieterin aus dem Mietverhältnis gilt ab dem Zeitpunkt, in welchem die Nachmieterschaft das Mietverhältnis übernommen hätte oder tatsächlich übernimmt. In Bezug auf den (vorzeitigen) Abgabetermin empfehle ich Ihnen, das Gespräch mit Ihrer Mieterin zu suchen.
Guten Morgen Ich wohne in einem Wohnhaus in Küsnacht. Das Dach ist undicht. Ich hatte es der Vermieterin letztes Oktober 2023 Jahr gemeldet. Es kam nur Wasser/feuchte Stellen im Estrich, in dem nichts gelagert wurde. Nun ist das Wasser bis ins Schlafzimmer durchgedrungen. Erst jetzt kommt der Dachdecker. Kann ich eine Mietzinsreduktion schon ab Oktober letzten Jahres eine Mietzinsreduktion verlangen, oder erst ab Dezember 2024, in dem das Jahr ins Schlafzimmer eingedrungen ist. Muss der Vermieter mir die Mietzinsreduktion nur auf die Quadratmete des unbrauchbaren Zimmers gewähren oder für die Ganze Miete? Danke für euere kurze Einschätzung.
Rahel Gsponer: Guten Tag, Sie können ab dem Zeitpunkt, an dem Sie der Vermieterin den Mangel erstmals nachweislich angezeigt haben, bis zur endgültigen Behebung des Mangels eine Mietzinsreduktion verlangen. Die Höhe der Mietzinsreduktion wird immer im Einzelfall beurteilt. Bei der Beurteilung der Höhe eines Anspruchs auf Mietzinsminderung wird unter anderem auf die Rechtsprechung abgestellt, es besteht aber immer ein gewisser Ermessenspielraum. Der Mieterinnen- und Mieterverband hat eine entsprechende Liste mit Gerichtsentscheiden zusammengestellt, die auf der Website («Senkungsentscheide Mieterverband») eingesehen werden kann. Die dort genannten Prozentsätze beziehen sich auf die monatliche Nettomiete. In Ihrem Fall ist zu berücksichtigen, dass der Mangel nicht immer gleich schwerwiegend war und insbesondere erst ab diesem Monat eine gewisse Schwere erreicht hat. Zum Glück hat die Vermieterin nun doch noch angemessen reagiert!
Wir sind eine WG in Luzern uny es wechseln manchmal die Mieter. Die WG besteht seit über 12 Jahren und als ich die Hauptmiete übernahm musste ich das alte Protokoll übernehmen, d.h. ich durfte keine Mängel anmelden, da sonst das Mietverhältnis überdenkt werden müsse. Die Miete wurde trotzdem erhöht. Jetzt nach 7 Monaten möchte ich raus und die Verwaltung erhöht wieder die Miete ohne etwas zu reparieren oder Mängel aufzuschreiben. Die Miete ist so in 7 Monaten um 15% gestiegen. Weiter wird meinen WG-Gspändli, die schon über drei Jahre in der Wohnung leben mit dem Rausschmiss gedroht, sollte der Nachmieter die hohe Miete nicht übernehmen. Für uns eine verzwickte Situation, denn das Bad und die Küche stammen aus den 80ern, es wurde kaum was repariert (aus Kostensicht Mängel). Der ganze Hausrat müsste entsorgt werden, und meine Mitbewohner müssten innert kürzester Zeit eine neue Bleibe finden, was praktisch unmöglich ist. Dabeii hätten wir zwei Nachmieter gehabt, die zu denselben Konditionen übernommen hätten, zumutbar und finanziell tragbar gewesen wären. Wie ordnen Sie das ein, haben Sie Tipps für uns fürs weitere Vorgehen?
Thomas Herren: Ihr WG-Gspändli könnte versuchen, bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen eine Anfangsmietzinserhöhung anzufechten. Eine solche Anfechtung ist kostenlos und das Verfahren wäre laientauglich. Wichtig betreffend Frist: Wenn ein Untermieter die Wohnung als Hauptmieter übernimmt, läuft die Anfechtungsfrist 30 Tage AB VERTRAGSABSCHLUSS, da er sich ja schon in der Mietsache befindet. Wäre die Anfechtung wenigstens teilweise erfolgreich, dann würde während 3 Jahren ein verstärkter Kündigungsschutz zu Gunsten Ihres Gspändlis bestehen.
Guten Morgen In kommender Zeit wollen wir unsere Wohnung kündigen, die Vertragslaufzeit läuft noch bis 2026. Gilt bei einer ausserterminlichen Kündigung auch die Frist von 3 Monate oder kommt es in diesem Fall so oder so nicht darauf an, da es ausserhalb der Frist gekündigt wird? Was passiert, wenn man keinen Nachmieter gefunden hat, der die Wohnung und den Vertrag übernehmen will. Bleibt das bestehende Mietverhältnis bestehen, bis ein Nachmieter gefunden wurde oder muss man dann eine erneute Kündigung schreiben?
Freudiger Pascale: Nein, bei der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache (Art. 264 OR) sind sie nicht an die Kündigungsfrist von drei Monaten gebunden. Teilen sie dem Vermieter per Einschreiben mit, auf welchen Termin hin sie das Mietobjekt vorzeitig zurückgeben möchten. Dem Vermieter muss für die Prüfung von Nachmietern genügend Zeit eingeräumt werden (20 bis 30 Tage, je nachdem ob eine Verwaltung involviert ist oder ob es sich um einen privaten Vermieter handelt). Wenn sie keinen Nachmieter finden sollten, dann haften sie grundsätzlich und quasi «automatisch» für den Mietzins bis zum nächsten ordentlichen, vertraglich vereinbarten Kündigungstermin. Da dieser in ihrem Fall noch weit entfernt ist, besteht das Risiko, dass sie für längere Zeit doppelt Mietzins bezahlen müssten. Die Vermieterschaft hat indes eine Schadensminderungspflicht, d.h. dass sie sich ebenfalls darum bemühen muss, die Wohnung weiterzuvermieten.
Guten Tag, besten Dank für Ihre Antwort, auf die wir gerne eine Nachfolgefrage stellen würden. Dass die formellen Sachen (amtliches Formular, Fristen, Einschreiben etc.) eigehalten werden, davon gehen wir aus. Gemäss Merkblatt des Mieterinnen- und Mieterverbands ist diese «absolute Berechnungsmethode» zulässig nach einem Hausverkauf, d.h. der neue Eigentümer kann den «Mietzins ohne Bezugnahme auf frühere Abmachungen zwischen den Parteien bzw. ohne Rücksicht auf die bisherige Mietzinsgestaltung» festlegen. Ist das richtig? Wir gehen davon aus, dass die neuen Eigentümer die Renditeberechnung als Grund angeben werden und die Nettorendite von 3.75% nicht übersteigen wird (1.75% Referenzzinssatz, 2% Rendite). Inwiefern ist das zulässig, wenn das hiesse, dass unsere Miete dadurch substantiell steigt, und was sind unsere Erfolgschancen, wenn die Berechnung richtig angestellt wurde?
Rahel Gsponer: Das ist richtig, ja. In der Praxis sehen wir allerdings vergleichsweise wenige Renditeberechnungen. Sofern Ihre Vermieterschaft eine solche vorlegt und diese die finanziellen Verhältnisse korrekt und für Sie nachvollziehbar wiedergibt, ist eine Mieterhöhung zulässig – auch wenn diese, wie Sie schreiben, deutlich über dem bisherigen Mietzins liegt.
Als Vermieter möchte ich meinem Mieter eine Kündigung wegen Eigentum aussprechen. Es soll meine Tochter einziehen. Nun möchte der aktuelle Mieter diese Kündigung nicht akzeptieren und begründet dies mit einem «Härtefall», da er keine gleichwertige Wohnung finden und finanzieren könne und zudem seine Kinder die Schule wechseln müssten. Dies sei für ihn bzw. seine Familie nicht zumutbar. Ist dies rechtens?
Thomas Herren: Ich gehe davon aus, dass Sie wegen Eigenbedarf kündigen möchten. Eigenbedarf, damit die Tochter die Wohnung nutzen kann, wäre für sich ein zulässiger Kündigungsgrund. Dies, wenn Sie im Streitfall diesen Grund glaubhaft machen können. Falls die Kündigung als zulässig erachtet wird, kann die Mieterschaft dennoch eine Erstreckung beantragen. Diese ist zwischen 0 bis zu 4 Jahren möglich. Die Dauer ist abhängig von den Härtegründen der Mieter*innen, abgewogen mit den Interessen der Vermieter*innen an der Kündigung. Die bisher genannten Gründe sind klare Härtegründe und haben einiges Gewicht. Sie werden damit rechnen müssen, dass die Mieter*innen zumindest eine Erstreckung erhalten werden.
Kann der Vermieter eine wiederholte und längerfristige Untervermietung ablehnen und diese als Grund der Kündigung nutzen? Die Konditionen für die Untervermietung sind dem Vermieter bekannt und für ihn in Ordnung.
Thomas Herren: Zunächst kommt es darauf an, ob die Untervermieter*innen die Mietsache mitnutzen, oder ob das ganze Objekt untervermietet wird. Nutzen die Untervermieter*innen das Objekt ebenfalls, wäre eine Kündigung wegen Untervermietung nicht zulässig, wenn ansonsten keine Ablehnungsgründe gemäss Art. 262 OR bestehen. Wird das gesamte Objekt untervermietet, kommt es gemäss Rechtsprechung darauf an, ob eine Mieterschaft den Rückkehrwillen glaubhaft machen kann. Falls keine Rückkehrabsicht mehr besteht, könnte die Vermieterschaft ein Untermietverhältnis deswegen kündigen, unter Umständen sogar ausserordentlich. Anders wäre dies, wenn im Vertrag vorbehaltlos die Untervermietung erlaubt wird, was fast nie der Fall ist. Auch hier gilt: Falls Sie eine Kündigung erhalten, nutzen Sie Ihr Recht, diese anzufechten und von einer Schlichtungsbehörde in Mietsachen in einem kostenlosen Verfahren prüfen zu lassen.
Hallo, Ich wohne in einer WG. Meine Mitbewohnerin ist die Hauptmieterin. Darf sie mich jederzeit ohne Grund kündigen?
Michael Appenzeller: Bei dieser Ausgangslage gehe ich davon aus, dass ein Untermietvertragsverhältnis zwischen der Hauptmieterin und Ihnen vorliegt. Es gelten dabei in Bezug auf eine Kündigung die gleichen Kündigungs(-schutz)bestimmungen, wie dies bei der Hauptmieterin gegenüber der Vermieterschaft der Fall ist. Das bedeutet namentlich, dass die Kündigungsfristen- und Termine einzuhalten sind und die Kündigung auf dem amtlichen Formular zu erfolgen hat. Sie können, wie jede Mieterin, bei der Schlichtungsbehörde den Kündigungsschutz (missbräuchliche oder nichtige Kündigung) oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Die Schlichtungsbehörde wird dann prüfen, ob die Kündigung missbräuchlich oder allenfalls nichtig ist und sich, wenn dies nicht der Fall sein sollte, mit der Erstreckung des Untermietverhältnisses befassen. Erfolgt die Kündigung unbegründet, können Sie von der Hauptmieterin ein Begründung verlangen. Beachten Sie zudem die Fristen zur Anfechtung einer allfälligen Kündigung.
Eine Abmahnung wegen Fehlender Haftpflichtversicherung.. welche Frist da angebracht vom Vermieter an mich ?
Rahel Gsponer: Am besten Sie kümmern sich umgehend um eine Haftpflichtversicherung . Wenn Sie bereits durch eine Vereinbarung im Mietvertrag dazu verpflichtet sind, halten wir eine kurze Frist für angemessen. Warten Sie daher nicht unnötig zu. Teilen Sie der Vermieterschaft mit, dass Sie sich innert Monatsfrist darum kümmern werden.
Ich wohne in einer 2er WG mit einem Solidarmitvertrag. Wie ist die Vorgehensweise, wenn ich meinen Teil kündigen möchte und die andere Person alleine in der Wohnung weiterwohnen möchte?
Thomas Herren: Das können Sie nicht ohne Zustimmung der Vermieterschaft und der Person, welche die Wohnung ebenfalls mitmietet. Der Vertrag muss und sollte nicht gekündigt werden! Fragen Sie gemeinsam die Vermieterschaft an, ob der Vertrag mit einem Zusatz übertragen werden kann auf eine neue Mieter*innenkonstellation (Zession). Das kann man sehr einfach gestalten. Falls die Vermieterschaft nicht zustimmt, sichern Sie sich gegenüber der Person, die bleibt, intern ab, mit einem Vertrag, dass diese die Haftung übernehmen wird. Die verbleibende Person kann neue Mieter*innen als Untermieter*innen aufnehmen, dabei sind die Regeln von Art. 262 OR zu beachten. Gegen aussen haften Sie aber so lange mit, wie der Vertrag bestehen bleibt, falls die Vermieterschaft den Vertrag nicht übertragen will.
guten tag ich wohne seit 10 jahren in meiner wohnung. die kündigungsfrist beträgt 6 monate. wenn ich ausziehe, nehme ich an, wird der vermieter renovationen vornehmen müssen. werde ich dann trotzdem nachmieter suchen müssen? oder kann in diesem fall die kündigungsfrist verhandelt werden? danke für eine antwort.
Rahel Gsponer: Sofern Sie ordentlich, das heisst unter Einhaltung der sechsmonatigen Kündigungsfrist, kündigen, müssen Sie keine Nachmieter*innen suchen. Vielmehr ist es dann Sache der Vermieterschaft, sich um die Wiedervermietung bzw. Renovierungsarbeiten zu kümmern. Sofern Sie aber ausserterminlich aus der Wohnung ausziehen möchten, haben Sie die Möglichkeit Nachmieter*innen zu stellen. In diesem Fall sind Sie auf Mietinteressent*innen angewiesen, welche Ihre Wohnung im aktuellen Zustand, zu den gleichen Bedingungen anmieten möchten.
Eine Frage an Casafair. Nach langer Wohnungssuche plane ich nun, ein Stockwerkeigentum zu kaufen, das aktuell vermietet ist. Die Mieterschaft würde gerne in der Wohnung bleiben, doch mittelfristig habe ich Eigenbedarf. Und auch wenn ich bezüglich Einzugstermins flexibel um bis zu zwei Jahre bin, bin ich gezwungen, schon jetzt auf Eigenbedarf zu kündigen, da ansonsten die Finanzierung nicht möglich ist (Stichwort: PK). Was gibt es hier für gute Möglichkeiten, mit der Mieterschaft einen kooperativen Weg zu finden, diese Situation zu lösen (aber auch mit einer Sicherheit für mich, dass ich nach 2 Jahren wirklich in die Wohnung kann und nicht dann noch in ein Schlichtungsverfahren muss, in dem wieder 2 Jahre Erstreckung dazu kämen). Besten Dank für eine Antwort.
Michael Appenzeller: Mit dem Erwerb der Wohnung geht auch das bestehende Mietverhältnis auf Sie über. Das Gesetz sieht vor, dass Sie als neuer Eigentümer das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin kündigen können, sofern Sie dringenden Eigenbedarf geltend machen (können). Da Sie angeben, mittelfristig Eigenbedarf zu haben (sprich in den nächsten zwei Jahren) liegt mutmasslich kein dringender Eigenbedarf vor. Sie riskieren in diesem Fall, dass wenn der Mieter die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anficht, die Kündigung als missbräuchlich taxiert wird. Dies führt zu einer Sperrfrist von drei Jahren, in welcher Sie dem Mieter nicht mehr ordentlich kündigen können. Sie können die Wohnung allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt mit der Begründung des (tatsächlichen Eigenbedarfs) ordentlich kündigen, hierbei riskieren Sie aber eine Erstreckung. Allenfalls wäre eine Aufhebungsvereinbarung zielführend. Mangels genauer Kenntnis des momentanen Mietvertrages sowie der genauen Umstände, empfehle ich Ihnen, sich rechtlich beraten zu lassen.
Kündigung in einer gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft Mir als Genossenschafter wurde per 21. November ein sofortig wirksamer Ausschluss aus der Wohnbaugenossenschaft ausgesprochen, weil ich verschiedenen fragwürdige Geschäftstägigkeiten des Vorstandes aufgedeckt hatte. Dieser Ausschluss wird aber erst rechtsmässig, falls die GV der Genossenschaft diesen Ausschluss im Juni 2025 bestätigt. Zudem habe ich eine Klage beim Bezirksgereicht Zürich gegen die Rechtmässigkeit gegen den Ausschluss, eingereicht. Troztdem wurde mir und meiner Frau mit Begründung auf den Ausschluss die Mietverträge gekündigt und zwar per 31. Jan. 2025, d.h. 4 Monate bevor der Ausschluss an der GV möglicherweise erfolgen kann. Das gleiche gilt für die gerichtliche Beurteilung gegen den Genossenschaftsausschluss, der noch viel länger nicht geklärt ist. Es wurde gleizeitig auch meiner unbeteiligten Frau gleichzeitig gekündigt. Sie ist ebenfalls Genossenschafterin, wurde hingegen als Genossenschafterin auch nicht ausgeschlossen. Ihre Kündigung erfolgte ohne Begründung und ist wohl dem Umstand geschuldet, dass sie mit mir verheiratet ist und wir einer Familienwohnung mit zwei Mietverträgen bewohnen. Gründe wie Eigengebrauch, Sanierung, Zahlungsrückstände, Zweckentfremdung der Wohnräume oder Belästigung der Mieter treffen weder für mich noch meine Frau zu. Die Kündigung bei meiner Frau erfolgten zudem ohne Begründung. Wir haben einen Termin bei der Schlichtungsstelle Mitte Januar 2025. Wie schützt das Genossenschaftrecht den Mieter bezüglich mietrechtlichen Bestimmungen zusätzlich? Wenn nein, warum nicht? Wie sind die rechtlichen Verbindung bezüglich Kündigung von Mietverträgen zwischen Genossenschaftsrecht und Mietrecht? Muss der Ausschluss als Begründung für die Kündigung erst geklärt sein, bevor sie mietrechtlich an einem Mietgericht behandelt werden können? Muss ich unter den geschilderten Umständen, ebenfalls Bemühungen für eine Wohnungssuche aufnehmen und diese auch belegen? Für weitere Auskünfte stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Besten Dank für die Beantwortung.
Freudiger Pascale: Jahrelang galt für die Kündigung einer Genossenschaftswohnung der Grundsatz, dass eine Kündigung des Mietvertrages nicht ohne vorgängigen Ausschluss aus der Genossenschaft erfolgen dürfe. Die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichts weist hingegen auf die Trennung der beiden Rechtsverhältnisse hin und hält fest, dass die beiden Rechtsverhältnisse grundsätzlich unabhängig voneinander bestehen. Überlagerungen bzw. Verbindungen können hingegen bestehen, wenn im Mietvertrag zum Beispiel festgehalten wurde, dass eine Kündigung der Mietsache nur nach einem vorgängigen Ausschluss aus der Genossenschaft erfolgen dürfe. Idealerweise wurde auch definiert, was genau unter Ausschluss zu verstehen ist und ob ein solcher rechtskräftig sein müsse. Auch aus den Statuten kann sich eine Verknüpfung ergeben. Am Besten sie prüfen hierzu ihren Mietvertrag sowie die Statuten der Wohngenossenschaft. Geht weder aus dem einen noch aus den anderen eine Verknüpfung hervor, können die beiden Rechtverhältnisse wie erwähnt grundsätzlich unabhängig voneinander beendet werden. Was die Suchbemühungen anbelangt, so empfehle ich ihnen auf jeden Fall, im Hinblick auf das eingeleitete Verfahren vor der Schlichtungsbehörde Bemühungen für die Wohnungssuche aufzunehmen und diese entsprechend zu belegen. Dies ist gerade im Hinblick auf eine allfällige Erstreckung wichtig.
