Eines vorweg: im Luxussegment sind die regionalen Unterschiede erheblich. Was ein Luxus-Immobilie im Kanton Aargau ist, muss noch lange keine in Zürich sein. Doch vor allem bei Wohnungen in der Preisklasse ab zwei Millionen Franken zeichnet sich eine Sättigung ab.Die Vermieter von Luxusappartements an sogenannten Hotspots wie in Zürich-West oder in der Region Genf werden es künftig schwerer haben.
Objekte mit Mietpreisen von 5‘000 bis zu 12‘000 Franken gingen vor wenigen Jahren noch mühelos über den Tisch. «Heute brauchen Eigentümer einen längeren Atem und müssen ihre Verkaufsmarketing intensivieren. Im schlimmsten Fall sogar die Preise senken,» sagt Robert Weinert vom Immo-Monitoring des Immobilienspezialisten Wüest & Partner.
Jörg Schmittschneider vom Immobilienvermittler im Luxussegement Engel & Völkers bestätigt den Trend: «Die Preise im Luxussegment werden auf hohem Niveau verharren oder sogar leicht sinken, da der Nachfrageüberhang zurückgegangen ist.»
Grosses Nachholbedürfnis im Luxussegment
Die Aussicht auf eine hohe Rendite hatte viele Investoren angezogen, die im Luxus-Segment investierten. Die massive Nachfrage löste eine regelrechten Boom aus, seit Jahren gleicht die Schweiz einer einzigen grossen Baustelle. Schmittschneider führt die markante Preisentwicklung, die vor gut sieben Jahren den Schub im hochpreisigen Segment ausgelöst hat, auf ein gewisses Nachholbedürfnis zurück: «In den letzten 20 Jahren ist das freie Privatkapital dank Börsenwachstum oder Erbschaften enorm gewachsen, da konnte man auch investieren.» Aber auch die internationalen Zuwanderer haben die Nachfrage hauptsächlich in den Zentren angekurbelt.
Luxus kaufen oder mieten
Doch wer kann und will sich Mietpreise von 7‘000 Franken und aufwärts überhaupt leisten, zumal Eigentum steuerlich begünstigt wird? Häufig seien es temporäre Übergangslösungen für Expats oder ausländische Unternehmer, welche schnell eine Zuhause an guter Lage bräuchten, erklärt Schmittschneider, «Schweizer mieten in der Regel selten teure Mietobjekte, Ausländer schon.»
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung im gehobenen Segment hält sich gemäss Schmittschneider die Nachfrage die Waage: «Ältere Menschen ziehen eine Eigentumswohnung aus praktischen Gründen vor, Familien träumen nach wie vor vom Einfamilienhaus.»
Laut Immo-Monitoring lag die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern mit 4.8% Zuwachs höher als bei den Eigentumswohnungen. Robert Weinert von Wüest & Partner sieht klare Gründe: «Bauland wird eindeutig knapper und neue Einfamilienhäuser werden weniger gebaut. Die Nachfrage nach guten Immobilien an guter Lage kann also durchaus noch steigen.»
Die Zuwanderungsbeschränkung verunsichert
Obschon das Ja zur Masseneinwanderungsinitiative vom 9. Februar 2014 bislang keine direkte Auswirkung auf den Immobilienmarkt gezeigt hat, spürt Jörg Schmittschneider von Engel & Völkers eine Verunsicherung: «Zwar ist die Schweiz für Kapital immer noch sehr attraktiv, aber die Zweitwohnungs-Initiative, die Diskussion um das Bankgeheimnis und nun die beschränkte Zuwanderung, das wirft schon Fragezeichen auf.»
Laut Immo-Monitoring von Wüest & Partner kann, solange nicht konkrete Fakten auf dem Tisch liegen, kein bestimmter Trend ausgemacht werden. Doch im schlimmsten Fall könnte ein massiver Rückgang an Zuwanderer gravierende Folgen für den Immobilienmarkt haben.
