Keine Mietzinsänderungen - Referenzzinssatz bleibt unverändert bei 1.75 Prozent

• Das Bundesamt für Wohnungswesen hat den hypothekarischen Referenzzinssatz publiziert.
• Die Marke verharrt auf dem aktuellen Niveau bei 1.75 Prozent.
• Der Referenzzins betrifft Mieterinnen und Mieter direkt.

Für Mieterinnen und Mieter in der Schweiz bewegt sich vorerst nichts. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) belässt den hypothekarischen Referenzzinssatz bei 1.75 Prozent, wie es in einer Mitteilung schreibt. Aber es war haarscharf.

Zur Ermittlung des Referenzzinssatzes stützt sich das BWO auf den vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken. Gemäss BWO ist dieser auf 1.63 Prozent gesunken, nach 1.67 Prozent im Vorquartal.

Für eine Absenkung hätte der durchschnittliche Zinssatz auf 1.625 Prozent sinken müssen. Der Referenzzinssatz wird jeweils auf das nächste Viertelprozent auf- oder abgerundet. Experten hatten sich im Vorfeld nicht darauf festlegen können, ob der Referenzzins bereits im Dezember sinkt.

Im März wird es klappen

Aber im März wird es sicher klappen mit einem tieferen Referenzzins und damit mit sinkenden Wohnungsmieten, sind sich Experten sicher. Denn die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat die Leitzinsen zuletzt dreimal in Folge gesenkt, zuletzt im September. Das hat auch Geldmarkt- und Fixhypotheken wieder vergünstigt.

Aufgeschoben ist nicht aufgehoben

Einschätzung von SRF-Wirtschaftsredaktor Jan Baumann: «Der Referenzzins bleibt, wo er ist, aber nur vorläufig. Damit können die Mieterinnen und Mieter weiterhin auf Mietzinsreduktionen hoffen, sofern ein paar weitere Bedingungen dafür erfüllt sind. Aufgeschoben ist also nicht aufgehoben: Es ist nämlich so gut wie sicher, dass der Referenzzins im März sinken wird, und zwar um einen viertel Prozentpunkt auf neu 1.5 von derzeit 1.75 Prozent.

Der Grund: Seit einiger Zeit sind die Durchschnittszinsen am Markt für Hypothekarkredite rückläufig. Oder anders gesagt: Es ist günstiger geworden, Häuser und Wohnungen mit Krediten zu finanzieren. Dahinter steckt die Zinspolitik der Nationalbank. Sie hat ihren Leitzins dieses Jahr bereits drei Mal in Folge herabgesetzt. Der Hypothekarkreditmarkt reagiert darauf aber jeweils verzögert.

Das Gute daran aus Sicht der Mieterinnen und Mieter: Es ist nur eine Frage der Zeit, bis sich die bisherigen Leitzinssenkungen der SNB so stark auf den Marktzins für Hypotheken auswirken, dass auch das Bundesamt für Wohnungswesen seinen Referenzzins daran anpasst. Dieses Mal hat es nicht ganz gereicht. Aber wenn das Bundesamt am 3. März das nächste Mal den Referenzzinssatz veröffentlicht, wird es aller Voraussicht nach so weit sein.

Wie immer gilt dann: Wessen Miete auf einem Referenzzins über dem neuen Wert beruht, kann eine Mietreduktion einfordern. Pro Viertelprozentpunkt beträgt das Potenzial knapp 3 Prozent. Allerdings können die Vermieterinnen und Vermieter jeweils einen Teil der Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen gelten machen. Was mit der eigenen Miete passiert, hängt also von einer ganzen Reihe von Faktoren ab, nicht allein vom Referenzzins für Wohnungsmieten.»

Für die Mieter sind das gute Nachrichten. Denn bei einer Senkung des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte müssen die Vermieter den Mietzins um 2.9 Prozent reduzieren – sofern sie auch die vorherigen Erhöhungen umgesetzt haben. Sie dürfen aber 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung sowie «allgemeine Kostensteigerungen» gegenrechnen.

Mieter können jedoch nicht erwarten, dass der Vermieter von sich aus weniger Miete verlangt, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Tut er das nicht, muss eine Mietreduktion beantragt werden – sonst bleibt die Miete gleich.

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird das nächste Mal am 3. März 2025 veröffentlicht.

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Im vergangenen Jahr war der Referenzzinssatz in zwei Schritten von 1.25 auf 1.75 Prozent geklettert und verharrt seither auf diesem Niveau. Einige Vermieter hatten die Erhöhungen zum Anlass genommen, die Mieten deutlich zu erhöhen – teilweise um mehr als 10 Prozent.

Keine unmittelbare weitere Senkung

Danach dürfte sich aber lange Zeit nichts mehr tun. Und das obschon viele Ökonomen damit rechnen, dass die Nationalbank nächste Woche die Leitzinsen weiter senken wird. Der Grund: der Durchschnittszinssatz, der dem hypothekarischen Referenzzinssatz zugrunde liegt, reagiert nur träge auf Veränderungen der Marktzinsen.

Denn nicht wenige Festhypotheken, die zur Berechnung herangezogen werden, wurden noch während der Negativzinsphase abgeschlossen. Und eine Verlängerung erfolgte normalerweise zu einem höheren Zinssatz. Das wird einen stärkeren Rückgang des Durchschnittszinssatzes verhindern.