Zuerst die gute Nachricht: Mieterinnen und Mieter müssen sich vorerst keine Sorgen machen. Bis die höheren Hypothekarzinsen von den Vermietern umgewälzt werden, dauert es Jahre. Die bestehenden Mieten werden also nicht erhöht. Ausschlaggebend für die Berechnung der Mieten ist nämlich der sogenannte Referenzzinssatz.
Dieser wird aufgrund sämtlicher laufender Hypotheken errechnet – also nicht nur der neuen Hypotheken, die jetzt teurer werden, sondern auch aufgrund der bereits bestehenden langfristigen billigen Hypotheken. Ursina Kubli, Immobilienexpertin bei der Zürcher Kantonalbank ZKB, sagt: «Wenn der Referenzzinssatz steigt, dürfen die Vermieter auch mehr für ihre Mietwohnung verlangen.» Bis es so weit ist, dürfte es aber laut der Immobilienexpertin bis 2027 dauern.
Die Mieten bleiben stabil – die Nebenkosten nicht
Ähnlich sieht es Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte bei der Credit Suisse. Das System sei träge, es gehe lange, bis sich die Hypotheken auf die Mieten auswirkten. «Mieter müssen sich dieses, nächstes und übernächstes Jahr noch keine Sorgen machen. Vor 2025 wird es keinen Anstieg des Referenzzinssatzes geben.»
Die Mieten bleiben also stabil, einzig die Nebenkosten dürften aufgrund der höheren Preise für Energie ansteigen. Stichwort Heizöl und Gas – dies die schlechte Nachricht.
Hauseigentümer unterschiedlich betroffen
Aufseiten der Hauseigentümerinnen und -eigentümer wiederum zeigt sich ein gemischtes Bild. Vier von fünf Immobilienbesitzenden haben langfristige Verträge, also mehrjährige Hypotheken. Sie sind vorerst vom Anstieg der Zinsen nicht betroffen.
Unruhe gebe es lediglich bei jenen Hauseigentümerinnen und Besitzern, die kurzfristige Verträge abgeschlossen hätten, sagt Fredy Hasenmaile von der CS. «Es gibt einige Hypothekarkreditnehmer, die sich mit kurz laufenden Hypotheken refinanziert haben. Die spüren das natürlich sehr direkt.»
Höhere Zinsen bedeuten, dass Kredite teurer werden. Dies ist problematisch, weil sich die privaten Haushalte in der Phase des billigen Geldes massiv verschuldet haben. In der Schweiz gibt es derzeit ausstehende Hypotheken im Umfang von 930 Milliarden Franken. Die Schulden haben in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Auch, weil die Immobilienpreise extrem hoch sind.
Die Schuldenlast drückt
Häuser und Wohnungen seien viel teuer als früher, erklärt Ursina Kubli von der ZKB: «Die Immobilienpreise sind an einem ganz anderen Ort. Wenn man mit hier einer 80-prozentigen Belehnung fährt, hat man eine viel grössere Hypothek. Entsprechend wirkt dann auch ein Zinsanstieg stärker.»
Kurzfristig dürften die steigenden Hypothekarzinsen in der Schweiz keine Schwierigkeiten bringen. Die Haushalte können die Last tragen. Mittel- und langfristig allerdings werden die hohen Schulden zur Last. Vor allem, wenn die Hypothekarzinsen weiter ansteigen sollten – so wie in den vergangenen Monaten.
