Nebenkosten - Wie die Vermieter von hohen Heizkosten profitieren

Steigen die Heizkosten, verdienen Verwaltungen Millionen – ganz legal. Berappen müssen das die Mieterinnen und Mieter.

Nebenkostenabrechnungen haben in den vergangenen zwei Jahren regelrechtes Schockpotenzial erlangt: Teures Öl und Gas trieben die Heizkosten massiv in die Höhe, saftige Nachzahlungen wurden fällig. Für viele Mieterinnen und Mieter eine belastende Situation.

Gefreut haben dürften sich hingegen die Immobilienverwaltungen: Steigen die Nebenkosten, steigt auch ihr Verwaltungshonorar. In der Summe geht es laut dem Mieterinnen- und Mieterverband um Millionen Schweizer Franken, ganz legal.

Bezahlen tut dies ein grosser Teil der Mieterschaft. So auch Rolf H. Er bemerkte, dass nicht nur die Heizkosten, sondern auch die Kosten für das Verwaltungshonorar in die Höhe geschossen sind: «Weil die Gaspreise gestiegen sind, bekommt Livit zusätzlichen Profit. Ohne dass sie eine wirkliche Mehrleistung gemacht haben.» Denn: Livit berechne ihr Honorar per Prozentsatz von den Nebenkosten.

Was sind Verwaltungshonorare?

Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung haben Vermieter Aufwände, die sie an die Mieterinnen und Mieter weiterverrechnen dürfen. Rechtlich erlaubt sind die Verrechnung der effektiven Kosten oder die – branchenüblichere – Abrechnung nach üblichen Ansätzen. Die Ansätze liegen für die meisten Regionen bei etwa drei bis vier Prozent.

Die Verwaltungen eruieren die Höhe ihrer Honorare also prozentual anhand der Rechnungsposten wie Heizkosten oder den Warmwasserkosten. Steigen oder sinken diese Beträge, hat dies direkten Einfluss auf die Höhe des Honorars.

Konkret bedeutet das: Rolf H. muss in der Periode 2022/23 rund 20 Franken mehr Honorar an seine Verwaltung zahlen als in der Vorperiode. Das klingt zunächst nach wenig Geld. Doch bereits für das ganze Wohnhaus summiert sich der Betrag auf über 1000 Franken, den die Mieterschaft mehr zahlen muss – plus satte 72 Prozent! Und dies abzüglich der Kulanz, die Livit gewährt hat.

In Vergangenheit verrechnete Livit für das ganze Haus von Rolf H. ein jeweils ähnlich hohes Honorar. Für die Periode 2022/23 verlangt Livit für ihre Arbeit deutlich mehr.

SRF

Mieterverband: 60 Millionen Franken Mehrbelastung für Mietende

Grosse Verwaltungen betreuen schweizweit tausende Wohnobjekte. Der Mieterverband schätzt, dass Mietende letztes Jahr im Vergleich zum Vorjahr 60 Millionen Franken mehr für Verwaltungshonorare bezahlen mussten.

Rechtlich sei es korrekt, die Honorare prozentual zu berechnen. Dennoch hinterfragt Larissa Steiner, Co-Leiterin der Rechtsberatung vom Mieterverband Zürich, diese Praxis: «Die Verwaltungspauschale als Prozentsatz ist zu einer Zeit festgesetzt worden, als die Energiekosten in einem konstanten Bereich waren. Jetzt müssen wir uns fragen, ob das nicht eine versteckte Mietzinserhöhung darstellt, wenn wir die gleichen Prozentsätze anwenden.» Dass Verwaltungen einen derart grossen Mehraufwand hätten, um die Mehreinnahmen zu rechtfertigen, stellt sie infrage.

Zulässige und unzulässige Nebenkosten

Der Vermieter darf nur jene Kosten als Nebenkosten abrechnen, die in direktem Zusammenhang mit dem Gebrauch der Wohnung stehen. Typische Beispiele sind Wasser, Strom, Heizöl, Hausabwartkosten oder das Verwaltungshonorar. Die Nebenkosten müssen explizit im Mietvertrag aufgeführt sein. Kosten für Reparaturen oder Versicherungsprämien sind beispielsweise nicht zulässig.

Verwaltungen verweisen auf Rechtsprechung

Anders sehen das die Immobilienverwaltungen. Der Branchenverband SVIT verzichtet auf ein Interview. Schriftlich teilt SVIT mit, die Rechtsprechung habe mehrfach bestätigt, dass die Verwaltungskosten nach Aufwand im Rahmen der branchenüblichen Ansätze abgerechnet werden dürfen. Die 60 Millionen Franken Mehreinnahmen seien für sie nicht nachvollziehbar.

Das sagen andere grosse Verwaltungen

Sechs grosse Verwaltungen bestätigen gegenüber Kassensturz, das erhöhte Honorar ihren Mieterinnen und Mietern verrechnet zu haben. Privera rechtfertigt dies damit, dass die Honorarbeträge den tatsächlichen Aufwand vielfach nicht mehr decke. Allianz und Helvetia schreiben, dass auch ihr administrativer Aufwand zugenommen hätte – etwa durch Anpassungen von Akontobeträgen oder mehr Rückfragen der Mieter.

Livit, der Verwaltung von Rolf H., war es aber offenbar auch nicht wohl mit den Mehreinnahmen. Noch im Vorjahr verzichtete sie freiwillig auf die Mehreinnahmen der Periode 2021/22. In der Folgeperiode war Livit aber weniger kulant und verzichtete nicht einmal auf die Hälfte der Honorarsteigerung.

Dass dies ungerechtfertigte Mehreinnahmen seien, bestreitet Livit. «Die Kulanz, zu der sich Livit unmittelbar nach Beginn der Energiemangellage entschieden hat, war als temporäre Sofortmassnahme geplant.»

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Letztlich bleibt Gang zur Schlichtungsstelle

Mieter Rolf H. ist mit dieser Antwort seiner Verwaltung nicht zufrieden. Er will, dass Livit die ganzen Mehreinnahmen erlässt und gelangt mit seinem Fall an die Schlichtungsstelle. Das rät der Mieterverband all jenen, die von zu hohen Nebenkosten betroffen sind.