Das Bundesgericht hat bestätigt, dass Betroffene nur in Ausnahmefällen Schadenersatz erhalten, wenn ihr unbebautes Land aus der Bauzone ausgezont wird. Und es setzt Landbesitzer unter zusätzlichen zeitlichen Druck. SRF-Inlandredaktor Matthias Strasser hat die Beratung am Bundesgericht in Lausanne verfolgt und ordnet ein.
Matthias Strasser
Inlandredaktor
Worum geht es in dem Rückzonungsfall vor Bundesgericht?
Eine Frau aus der Aargauer Gemeinde Mellingen wollte eine Entschädigung erhalten für die Auszonung ihres Grundstücks aus dem Bauland. Ihr Land hatte massiv an Wert verloren. Die Betroffene erklärte, sie werde de facto enteignet. Die Gemeinde befürchtete, dass sie eine Entschädigung in Millionenhöhe zahlen müsse.
Wieso geht es bei den Auszonungen um viel Geld?
Viele Gemeinden haben einst deutlich zu viel Bauland eingezont. Landwirtschaftsland wird zu einstelligen Frankenbeträgen pro Quadratmeter gehandelt, Bauland dagegen für mehrere Hundert bis Tausende Franken. Durch überdimensionierte Einzonungen wurden Landeigentümer über Nacht zu Millionären. Allerdings förderte das auch die Zersiedelung. Seit 2014 sind die Gemeinden und Kantone deshalb verpflichtet, zu grosse Bauzonen wieder auszuzonen. Eingezont bleiben darf, was in den kommenden 15 Jahren baulich genutzt werden kann.
Was hat das Bundesgericht entschieden?
Die Betroffene aus Mellingen erhält keine Entschädigung. Das Gericht argumentierte, für sie sei gar kein Schaden entstanden, denn sie habe nicht die Absicht, teilweise nicht einmal die Möglichkeit gehabt, das Land zu bebauen. Und das Gericht ging in der mündlichen Verhandlung noch einen Schritt weiter: Eine Mehrheit der Richter argumentierte, wer Land in der Bauzone besitze, könne nur für die 15-Jahre-Frist davon ausgehen, dass er auch bauen dürfe. Danach müsse mit einer Anpassung der Zonenplanung gerechnet werden.
Welche Folgen hat das Urteil?
Die Betonung der 15-Jahre-Frist ist neu und setzt Landbesitzer unter zeitlichen Druck. Sie müssen damit rechnen, dass ihr Land ausgezont wird, wenn sie es unbebaut lassen. Für Gemeinden, die ihre Zonenpläne überarbeiten wollen, um dem Raumlanungsgesetz Folge zu leisten, ist es dagegen ein gutes Urteil. Bislang haben sie mit Umzonungen oft gezögert, weil sie hohe Entschädigungen befürchteten.
Wie begründet das Bundesgericht, dass die Auszonung nicht entschädigt wird?
Es wendet quasi einen Trick an. Das Gericht hat bereits früher entschieden (und jetzt bestätigt), dass Auszonungen wegen des neuen Raumplanungsgesetzes rechtlich keine Auszonungen sind, es spricht vielmehr von «Nicht-Einzonungen». Denn erst mit der Beschränkung der Bauland-Reserven werde der rechtmässige Zustand hergestellt. Das ändert aber nichts daran, dass damit für die Betroffenen Härtefälle entstehen und viel Geld verloren geht.
Dann verliert jetzt, wer durch die Einzonung einst über Nacht reich wurde?
Nicht unbedingt. Oft wurde das Land inzwischen vererbt oder verkauft – es verliert also nicht, wer einst gewonnen hat. Und das Land kann auch als Sicherheit hinterlegt sein für Kredite, zum Beispiel für ein Unternehmen oder Immobilien. Wenn das rückgezonte Land nun weniger wert ist, stürzen diese Finanzierungen in sich zusammen. Experten kritisieren deshalb, der Bund müsse die Entschädigungen in solchen Fällen klarer regeln. Bis auf Weiteres ändert sich daran aber nichts.
