Urteil des Bundesgerichts - Wohnungsvermieter dürfen höhere Renditen einfahren

Das Bundesgericht erlaubt neu Renditen auf Mietwohnungen von 3.25 Prozent. Der Mieterverband kündigt Widerstand an.

1, 2, oder 3 Prozent? Welche Rendite für einen Vermieter ist angemessen? Bei Streitfällen wendet die Schlichtungsstelle oder das Gericht zur Berechnung der Rendite eine Formel an, die auf den Referenzzinssatz abstützt. Dieser liegt aktuell bei 1.25 Prozent.

Bundesgericht begründet mit sehr tiefen Hypozinsen

Bisher galt die Formel, dass Vermieter für ihre Rendite maximal 0.5 Prozentpunkte auf den Referenzzinssatz draufschlagen dürfen. Das heisst, eine Rendite von höchstens 1.75 Prozent war in Ordnung. Wenn die Rendite höher war, galt sie als missbräuchlich.

Doch nun hat das Bundesgericht diese Formel in einem Leiturteil geändert: Neu dürfen die Vermieter für ihre Rendite maximal 2 Prozentpunkte auf den Referenzzinssatz draufschlagen. Gemäss Bundesgericht ist bei Immobilien also neu eine Rendite von 3.25 Prozent zulässig. Das Gericht begründet die Änderung mit den seit Längerem sehr tiefen Hypothekarzinsen. Dadurch seien keine angemessenen Renditen möglich.

Mieterverband protestiert – Hauseigentümer erfreut

Zum Tragen kommt der Gerichtsentscheid aber nur in Streitfällen bei Anfangsmieten, also nicht bei unveränderten, bestehenden Mietverhältnissen. Doch bei Streitfällen sind durch das Urteil künftig höhere Renditen möglich – was dem Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz sauer aufstösst, wie Generalsekretärin Natalie Imboden sagt: «Jetzt werden noch die Renditen erhöht. Das ist eine unsoziale und mieterunfreundliche Politik.»

Das ist eine unsoziale und mieterunfreundliche Politik.

Natalie Imboden Generalsekretärin Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband (MV)

Ganz anders reagiert der Hauseigentümerverband: Die stellvertretende Direktorin Monika Sommer begrüsst den Richterspruch: «Wir sind zufrieden mit diesem Urteil. Wir sind der Meinung, dass dies angemessen ist.» Denn die bisherige Regelung sei nicht mehr zeitgemäss gewesen.

Wir sind der Meinung, dass dies angemessen ist.

Monika Sommer Stellvertretende Direktorin Hauseigentümerverband Schweiz (HEV)

Die Regelung entstand zu einer Zeit, als die Hypothekarzinsen noch viel höher waren und die Formel deshalb auch viel höhere Renditen erlaubte. Dagegen kritisiert der Mieterverband, dass wegen den tiefen Hypothekarzinszen aktuell auch die Kosten für die Vermieter tiefer seien. Es gebe also keinen Grund für höhere Renditen.

Entscheidet am Schluss das Volk?

Unterstützung für höhere Renditen gibt es auch in der Politik: Der Waadtländer FDP-Nationalrat Olivier Feller hat eine parlamentarische Initiative eingereicht, die die neue Rendite-Formel – «Referenzzinssatz plus 2 Prozent» – ins Gesetz schreiben will. Der Nationalrat hat der Initiative bereits zugestimmt. Im Dezember entscheidet dann der Ständerat darüber.

Wenn die Initiative durchkommt, will der Mieterverband das Referendum ergreifen, so Natalie Imboden: «Wir würden diesen Entscheid mit allen Mitteln bekämpfen. Wenn es sein muss, auch mit einer Volksabstimmung.»

Der Hauseigentümerverband dagegen unterstützt diese parlamentarische Initiative, wie Sommer erklärt. Der Kampf um die zulässige Höhe von Immobilien-Renditen wird also möglicherweise an der Urne entschieden.

Bundesgerichtsurteil im konkreten Fall:

Die Lausanner Richter hatten folgenden Fall auf dem Tisch: Die Vermieterin, eine Pensionskasse, hatte für eine 4,5-Zimmer-Wohnung eine Miete von 2200 Franken im Monat verlangt. Die Mieter gingen dagegen vor Gericht. Nach der alten Formel hätte der Mietzins nur noch 900 Franken betragen. Nun hat das Bundesgericht die neue Formel beschlossen und die Miete auf 1400 Franken festgelegt. Die Mieter kamen also dank ihrer Beschwerde besser davon.