Was ist passiert? Lange waren Saron-Hypotheken mit variablen Zinsen wegen der tiefen Zinsen günstiger und im Vergleich zu Festhypotheken die beliebtere Finanzierungsoption für die Traumimmobilie. Nun sind Festhypotheken seit langem erstmals wieder günstiger.
Warum ist das wichtig? Wer sich eine Immobilie kaufen möchte, steht vor der Frage der Finanzierung. Den anfallenden Zins kann man auf unterschiedliche Art und Weise ausmachen: Es gibt die Festzinshypothek oder die sogenannte Saron-Hypothek. Mit ersterer sichert man sich vor steigenden Zinsen ab, profitiert aber auch nicht von Zinssenkungen. Bei letzterer hingegen nimmt man Zinssschwankungen in beide Richtungen in Kauf. Saron-Hypotheken orientieren sich nämlich am Leitzins der Nationalbank.
Wie sehen die Zahlen aus? Der Richtsatz für Festhypotheken mit einer Laufzeit von drei Jahren lag per 20. Dezember laut dem Vergleichsdienst Comparis bei 2.08 Prozent, für fünf Jahre bei 2.10 Prozent, für 10 Jahre bei 2.22 Prozent und für 15 Jahre bei 2.32 Prozent. Die von HypoPlus ermittelten Topzinssätze für denselben Stichtag lagen gar noch 0.4 bis 0.5 Prozentpunkte tiefer. Der Saron (Swiss Average Rate Over Night) liegt unverändert im Bereich von 1.70 Prozent. Hier kommt allerdings noch die Zinsmarge der Banken obendrauf, welche laut dem Vergleichsdienst Comparis bei rund 0.6 bis 0.7 Prozentpunkten liegt. Für eine Saron-Hypothek bezahlt man derzeit also rund 2.3 bis 2.4 Prozent Zinsen im Jahr.
Wie reagiert der Markt? Bei den Abschlüssen beim Comparis Hypothekenpartner HypoPlus hat sich in den letzten drei Monaten der Anteil von Saron-Hypotheken deutlich reduziert. Entschied sich in den ersten neun Monaten des Jahres noch rund ein Viertel der Hypothekarnehmenden für eine Saron-Hypothek, war es in den letzten drei Monaten nur noch rund jeder Sechste. Hingegen nahm der Anteil bei den 4- und 5-jährigen Festhypotheken markant zu. Für Festhypotheken mit mittleren Laufzeiten entschied sich in den ersten neun Monaten des Jahres noch rund jeder Fünfte. Dieser Anteil erhöhte sich in den letzten drei Monaten auf rund einen Drittel aller Abschlüsse. Der Anteil der zehnjährigen und länger laufenden Festhypotheken blieb auf einem Stand von rund 40 Prozent nahezu unverändert.
Wie sieht die weitere Entwicklung aus? Nach einem Jahr der Zinserhöhungen hat die Schweizerische Nationalbank den Leitzins seit Juni vergangenen Jahres auf dem gleichen Niveau belassen – die Bekämpfung der Inflation ist erfolgreich. Damit scheint der Zinsgipfel erreicht zu sein. Das sieht auch der Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, Fredy Hasenmaile, so: «Ja, der Zinsgipfel ist erreicht. Das Jahr 2024 wird das Jahr der Zinssenkungen. Die Kapitalmärkte haben das schon sehr stark vorweggenommen. Die Zinsen an den Kapitalmärkten sind gesunken und damit eben auch die Hypotheken. Und entsprechend sind jetzt die Festhypotheken zumeist günstiger als die Saron-Hypotheken.»
Sinken die Zinsen dann aber effektiv, würde sich dies wiederum auch positiv auf Saron-Hypotheken auswirken. «Ich würde die Sonderhypothek nicht zu früh abschreiben. Wir erwarten eine erste Leitzinssenkung in der zweiten Jahreshälfte. Das verbilligt dann bereits die Saron-Hypotheken und im nächsten Jahr sollte es zu weiteren Senkungen kommen.»
