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Immobilien in der Schweiz Wo mieten günstiger ist als kaufen – Prüfen Sie Ihre Gemeinde

Jahrelang waren Eigentümer im Vorteil. Jetzt ist an vielen Orten die Mietwohnung wieder attraktiver. Die Übersicht über alle Gemeinden der Schweiz.

Im Schweizer Immobilienmarkt ist eine Zeitenwende angebrochen. Bis Ende letzten Jahres waren die monatlichen Kosten für Eigentümerinnen und Eigentümer fast schweizweit niedriger als für Mieterinnen und Mieter. Jetzt hat sich die Situation vielerorts ins Gegenteil verkehrt.

Was ist an Ihrem Wohnort günstiger? Finden Sie es in der folgenden Grafik heraus!

Rot spricht für Mieten, blau für Kaufen.

So wurde gerechnet

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Das Unternehmen IAZI, das Analysen und Beratungen zum Immobilienmarkt anbietet, hat die Auswertung für SRF erstellt.

Für die Regionen-Analyse hat IAZI eine Marktmiete und einen Transaktionspreis für eine typische 4,5-Zimmer-Wohnung (Neubau) berechnet. Die Preise basieren auf jährlich über 40‘000 effektiven Freihandtransaktionen. Die Mieten basieren auf den Angeboten von sämtlichen bekannten Immobilienplattformen


Für die Kalkulation der monatlichen Kosten für Eigentümer ist Folgendes miteinbezogen worden:

  • zwei 10-jährige Festhypotheken (die 1. Hypothek zu 3 Prozent).
  • 80 Prozent Belehnung.
  • Unterhaltskosten von 1 Prozent des Marktwertes pro Jahr.
  • das steuerbare Einkommen aus dem Eigenmietwert.

Die Amortisation der zweiten Hypothek sowie mögliche Wertgewinne und -verluste sind nicht berücksichtigt.

Anschliessend verglichen die Analysten die monatlichen Kosten für einen Eigentümer mit jenen für eine Mieterin. Die Differenz aus beiden Werten ist als prozentuale Eigentumsprämie angegeben, also als jener Wert, um den Eigentum teurer oder günstiger ist als Mieterschaft.

Die Resultate sind auf 5-Prozentwerte gerundet.

In 451 Gemeinden, in denen vor einem Jahr Mieten noch teurer war, ist heute Kaufen teurer geworden. Teilweise ist der Aufschlag enorm.

In Genf, Basel, Zürich und Zug ist Kaufen heute mindestens 35 Prozent teurer als Mieten. Die Tendenz strahlt auch auf das Umland der Städte aus. Ein ähnliches Bild zeigt sich in St. Gallen, Chur, Lausanne, Lugano und weiteren Städten.

Am grössten ist der Unterschied in Zug: Hier ist Kaufen 55 Prozent teurer als Mieten. Bereits vor einem Jahr war es in Zug teurer, Eigentum zu halten. Allerdings betrug der Aufschlag damals nur 5 Prozent.

Kanton Zürich: Wo kaufen nicht nur in der Stadt teurer ist

Auffällig: In Zürich betrifft die Entwicklung nicht nur die Stadt, sondern den gesamten Kanton. Wer etwa in Zumikon eine Wohnung kauft, muss mit 50 Prozent höheren Kosten rechnen, als wenn er oder sie mieten würde. In Zollikon oder den See-Gemeinden Meilen oder Rüschlikon sind es 45 Prozent.

Von den Gemeinden mit dem grössten Preisaufschlag fürs Kaufen sind 10 von 12 im Kanton Zürich zu finden.

Gemeinde Kanton Kaufen teurer als Mieten
Zug ZG 55%
Oberrieden ZH 50%
Küsnacht ZH 50%
Zumikon ZH 50%
Kilchberg ZH 45%
Rüschlikon ZH 45%
Thalwil ZH 45%
Erlenbach ZH 45%
Herrliberg ZH 45%
Meilen ZH 45%
Zollikon ZH 45%
Genf GE 45%

«Zürich ist so eine begehrte Lage, mit einem Zentrum als Wirtschaftsraum – dort ist es schon vor der Zinswende schwierig gewesen, überhaupt etwas zu finden», sagt IAZI-Geschäftsführer Donato Scognamiglio. «Jetzt ist einfach noch klarer, dass man mieten muss.»

Ein ähnliches Bild zeigt sich rund um Genf. Auch in den Gemeinden um die zweitgrösste Stadt der Schweiz ist Kaufen bis zu 30 Prozent teurer als Mieten.

Neben den Städten fällt das Engadin auf. In einer Reihe von Gemeinden (Samedan, St. Moritz, Sils, Zuoz) ist Kaufen heute 15 bis 30 Prozent teurer als Mieten.

Im Tessin gibt es ebenfalls einige Hotspots: So beträgt in den Gemeinden Ascona und Paradiso die Eigentumsprämie 35 Prozent.

Video
Donato Scognamiglio, IAZI: «Ein Haus zu besitzen, ist immer noch ein Traum.»
Aus News-Clip vom 30.08.2022.
abspielen. Laufzeit 39 Sekunden.

Höhere Zinsen, teurere Hypotheken

Der Grund für all diese Veränderungen: Festhypotheken sind im Laufe dieses Jahres deutlich teurer geworden. Die Inflation sowie die Zinserhöhungen der Notenbanken haben zu dieser Entwicklung geführt. Je länger die Laufzeit, desto mehr müssen die Käufer heute bezahlen. «Jetzt ist nicht nur der Preis für Immobilien hoch, sondern auch die Finanzierung ist nicht mehr gratis zu haben», so Scognamiglio.

So setzen sich die Kosten für Eigentümer zusammen

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Wer eine Immobilie kauft, leistet zunächst eine Anzahlung – die meisten Banken verlangen 20 Prozent des Kaufpreises. Der Rest kann belehnt werden.

In den meisten Fällen nehmen Hauskäufer zwei Hypotheken auf: maximal 67 Prozent des Belehnungswertes als 1. Hypothek, den Rest als zweite Hypothek. Meistens wird nur die zweite Hypothek zurückbezahlt.
Für die Darlehen fallen Hypothekarzinsen an.

Hinzu kommen Unterhaltskosten und Versicherungskosten. Zudem erhöht der Eigenmietwert die steuerliche Belastung. Die übliche Marktmiete, die die Immobilie erzielen könnte, wird als fiktives Einkommen hinzugerechnet und besteuert.

Laut Raiffeisen kostet eine Hypothek mit 15-jähriger Laufzeit heute so viel wie eine typische monatliche Miete. Unterhalts- und Versicherungskosten sowie der Eigenmietwert sind darin noch nicht eingerechnet.

Nach dem Vergleichsdienst Moneyland lagen die Festhypotheken am 1. Januar 2022 bei 1,01 Prozent für 5-jährige und bei 1,26 Prozent für 10-jährige Hypotheken. Nun haben sie sich zum Teil verdoppelt: Am 20. Juni 2022 lagen 5-jährige Hypotheken bei 2,57 und 10-jährige Hypotheken bei 2,99 Prozent.

Zwei Beispiele, zwei Welten

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Legende: SRF

Roggwil, Bern: Kaufen ist hier 25 Prozent günstiger als mieten. Der Kauf einer neuen 4-Zimmer-Wohnung kostet im Schnitt monatlich 1800, die Miete 2400 Fr.

Zumikon, Zürich: Kaufen ist hier 50 Prozent teurer als mieten. Der Kauf einer neuen 4-Zimmer-Wohnung kostet im Schnitt monatlich 5900, die Miete 3900 Fr.

In der Schweiz existieren zwei Immobilien-Welten. Auf dem Land ist Kaufen bis auf wenige Ausnahmen weiterhin günstiger als Mieten, und die Preise sind deutlich tiefer. In den Städten steigen die Preise weiter. Wer dort kaufen will, muss tief in die Tasche greifen – und ist seit diesem Jahr monatlich mehr belastet als Mieterinnen und Mieter.

«Nicht der Zins ist der Haupthebel, sondern der Landpreis macht einen massiven Unterschied», erklärt Scognamiglio. «In den städtischen Gebieten, wo man gerne ist, wo die Dichte hoch ist, zahlt man für den Landpreis enorm viel. Und diesen muss man nun auch finanzieren.»

Fazit: Wer auf dem Land wohnt, besitzt gerne, wer in der Stadt wohnt, mietet besser.

Impressum

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Legende: SRF

Manuela Siegert, Jonas Glatthard (Redaktion), Robert Salzer (Frontend-Entwicklung), Marina Kunz (Design)

Video
Mieten oder kaufen?
Aus 10 vor 10 vom 01.09.2022.
abspielen. Laufzeit 4 Minuten 29 Sekunden.

10vor10, 01.09.2022, 21:50 Uhr

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