Auf den ersten Blick sind es gute Nachrichten für Mieterinnen und Mieter: Am Montag dürfte der Referenzzinssatz, an den die Mieten gekoppelt sind, von 1.75 Prozent auf 1.5 Prozent sinken. Eine Senkung geht in der Regel mit dem Anspruch auf eine Mietzinsreduktion einher. Wer jedoch dieses Mal eine fordert, könnte plötzlich höhere Mieten bezahlen müssen. Wirtschaftsredaktorin Sina Freiermuth erklärt, warum.
Sina Freiermuth
Wirtschaftsredaktorin
Was passiert, wenn sich der Referenzzinssatz bewegt?
Der Referenzzinssatz soll die Finanzierungskosten einer Immobilie widerspiegeln. Dazu berechnet die Schweizerischen Nationalbank den durchschnittlichen Zinssatz aller Hypothekarforderungen in der Schweiz und rundet den Wert auf ein Viertelprozent. Werden Hypotheken also günstiger – so wie dies seit einigen Monaten der Fall ist – sinkt zwangsläufig auch der Referenzzinssatz. Mit jeder Reduktion um 0.25 Prozentpunkte haben Mieter das Recht auf eine Mietzinsreduktion von 2.9 Prozent – sofern die Miete auf dem bisherigen oder einem höheren Referenzzinssatz basiert.
Was beeinflusst die Mieten sonst noch?
Die Miete hängt auch vom Mietobjekt selbst ab. Bei neuen Wohnungen etwa darf die Bruttorendite, die der Vermieter durch die Mieteinnahmen erzielt, bis zu 3.5 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegen. Nur wenn der Vermieter eine zu hohe Rendite erzielt, muss er der Forderung auf eine Mietreduktion nachkommen. Auch Unterhalts- und Verwaltungskosten haben einen Einfluss auf die Miete. Und die Inflation.
Inwiefern beeinflusst die Inflation die Miete?
Steigt das Preisniveau, kann sich der Vermieter mit den Mieteinnahmen weniger leisten als zuvor. 40 Prozent der Inflation, die seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufen sind, darf der Vermieter in Form von höheren Mieten auf die Mieter überwälzen.
Kann es also sein, dass eine Mietanpassung trotz eines tieferen Referenzzinssatzes zu einer höheren Miete führt?
Ja. Je nachdem, wie sich die Inflation seit der letzten Mietzinsfestlegung entwickelt hat, kann es sein, dass der Teuerungsausgleich, den der Vermieter verlangen kann, höher ist als die Mietsenkung, auf die der Mieter oder die Mieterin Anspruch hat. Es kann also sein, dass jemand eine Anpassung fordert und schlussendlich eine höhere Miete berappen muss.
Welche Mieterinnen und Mieter sollten sich besonders gut überlegen, ob sie eine Mietreduktion verlangen?
Laut dem Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband profitieren jene sehr wahrscheinlich nicht von einer Reduktion, die den Vertrag zwischen dem 1. Mai 2015 und dem 1. Dezember 2023 abgeschlossen haben. Seit Mai 2015 zum Beispiel ist das Preisniveau um rund 7 Prozent gestiegen; Vermieter können also einen relativ hohen Teuerungsausgleich fordern, der den Senkungsanspruch der Mieterinnen und Mieter womöglich übersteigt. In den letzten Monaten war die Inflation jedoch rückläufig. Bei Verträgen, die seit Anfang 2024 abgeschlossen wurden, ist die aufgelaufene Teuerung daher klein oder gar negativ. Entsprechend klein ist der Teuerungsausgleich, den die Vermieter verlangen können, und die Chancen auf eine Mietzinsreduktion sind höher.
