Seit Jahren eine Richtung - Teils über 6 Prozent: In jedem Kanton sind die Mieten gestiegen

Vor allem die Nachfrage nach Wohnraum im urbanen Raum bleibt gross. Den grössten Sprung macht aber ein Bergkanton.

Die durchschnittlichen Mietpreise zeigen bei allen Kantonen in nur eine Richtung: nach oben. Das zumindest geht aus dem aktuellen Homegate-Mietindex hervor, welcher am Dienstag erschienen ist.

Von den untersuchten Städten ist der durchschnittliche Mietzins in Zürich am meisten gestiegen. Hier ein Bauprofil in Seebach.

KEYSTONE/Michael Buholzer

Zusammen mit der Zürcher Kantonalbank erhebt der Immobilienmarktplatz seit 2009 für 13 Kantone sowie seit 2016 für alle Kantone und ausgewählte Städte monatlich die Mieten. Die Veränderungen werden nicht mit absoluten Beträgen angegeben, sondern prozentual und mit einem Punktesystem. Dies erlaubt aussagekräftigere Vergleiche zwischen den Kantonen.

Graubünden mit moderaten Mieten, aber grösstem Anstieg

Das Datenfeld ist breit, die Möglichkeit für Interpretationen entsprechend gross. Dabei fällt auf: Insbesondere in den Kantonen Zug und Graubünden ist der Anstieg mit über sechs Prozent frappant. Dabei grüsst der flächenmässig grösste Kanton der Schweiz von der Spitze: Um fast 6.7 Prozent sind dort die Mieten im vergangenen Jahr durchschnittlich gestiegen.

Wieso ist dem so? «Der Wunsch nach einer Ferienwohnung ist bei vielen Suchenden scheinbar ungebrochen», heisst es in der Mitteilung von Homegate. Dies führe zu steigenden Angebotsmieten in den Bergregionen. Dass seit Ausbruch der Pandemie vermehrt Homeoffice gemacht wird, liess diesen Trend offenbar nicht abflachen.

Bundesgerichtsurteil von 2020 lockerte Mieterinnenschutz

Dass die Angebotsmieten im vergangenen Jahr schweizweit im Schnitt um 2.8 Prozent gestiegen sind, bezeichnen die Verantwortlichen der Studie als Rekord. Noch nie seit Beginn der Erhebung aus dem Jahr 2009 kam es zu so einem grossen Sprung.

In diesem Kontext scheint ein Bundesgerichtsurteil aus dem Herbst 2020 nicht irrelevant. Damals hatte das höchste Schweizer Gericht die maximale Rendite bei Mietverhältnissen deutlich angehoben. Kurz erklärt: Seither können Vermieterinnen und Vermieter auf den Referenzzinsatz maximal zwei Prozentpunkte aufschlagen. Vor dem Leitentscheid waren es noch maximal 0.5 Prozent. Das Bundesgericht begründete seinen Entscheid mit den tiefen Hypothekarzinsen, potenziell 800 Millionen Franken könnte der Entscheid Mieterinnen und Mieter kosten, errechnete damals das SRF.

Während als Folge auf das Urteil der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) den Richterspruch als «angemessen» bezeichnete und wie das Bundesgericht auf den tiefen Hypothekarzins hinwies, war der neue Aufschlag für den Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband «unsozial und mieterunfreundlich».

In diesem Zusammenhang passt die Entwicklung im Kanton Wallis ins Bild. Auch dort sind die Mieten deutlich nach oben gegangen, nämlich um fast vier Prozent. Bemerkenswert ist dies vor allem auch deshalb, weil im Wallis die Suche nach einer Nachmieterschaft in den vergangenen Jahren oft zögerlich verlief – genauso wie im Tessin (Steigerung von zwei Prozent) oder im Jura (Steigerung von 1.8 Prozent).

Vier Kantone über dem Schweizer Schnitt

Die Mietpreise in den Kantonen gehen seit 2009 in der Tendenz nach oben. Eine Stagnation lässt sich im Schweizer Durchschnitt nur zwischen 2014 und 2018 erkennen.

Dabei ziehen nur vier Kantone den Schnitt nach oben: Genf, die Waadt, Zürich und Luzern. Nahe am Durchschnitt bewegen sich Thurgau, Bern und Basel-Stadt, klar darunter sind Freiburg, Jura und Neuenburg.

Mythos Stadtflucht

Aus der Studie geht auch hervor, dass das Leben in der Stadt weiterhin hoch im Kurs steht. Im Rückblick erscheine die Diskussion um eine durch die Pandemie ausgelöste Stadtflucht «unwirklich», so die Verantwortlichen. Tatsächlich stünden die Städte vor der Herausforderung, die Nachfrage nach urbanen Wohnen nicht genügend bedienen zu können. Denn, so die Erkenntnisse des Mietindexes: «Urbanes Wohnen boomt.»

In der Konsequenz sind die Angebotsmieten auch weiterhin kräftig nach oben gegangen, wobei die Städte Zürich (6.2 Prozent) und Lugano (5.3 Prozent) sowie Basel und Luzern (je 3.7 Prozent) 2022 die grössten Anstiege verzeichneten.

Weitere Mietpreiserhöhungen erwartet

Doch wie geht es weiter mit den Angebotsmieten? Hält die Entwicklung an? «Angesichts der generell rückläufigen Bautätigkeit sowie der stabilen Nettozuwanderung ist eine anhaltende Mietpreissteigerung durchaus möglich», so die Prognose.

Steigende Wohnungskosten: Armut dürfte sich zuspitzen

Ziehen junge Erwachsene von zu Hause aus, geben die Eltern dem Nachwuchs regelmässig die folgende Faustregel mit auf den Weg: Die Miete sollte nicht mehr als ein Drittel des Gesamteinkommens ausmachen. Diese monatlichen Fixkosten betragen also einen grossen Anteil an den Gesamtausgaben.

Eine umfassende Wohlfahrtsmessung der Schweiz aus dem Jahr 2021 hat ergeben, dass 8.5 Prozent der Bevölkerung unter der Armutsgrenze lebt. Rund 722'000 Personen sind von Einkommensarmut betroffen, etwa 600'000 sind armutsgefährdet. Auch wenn die Studie grundsätzlich auch Sozialwohnungen beinhaltet, dürften sie doch unterrepräsentiert sein, heisst es auf Nachfrage. Der Grund: Sozialwohnungen gehen oft unter der Hand weg und erscheinen meist gar nicht auf den gängigen Immobilienplattformen.

Caritas: «Wohnkosten bei Sozialberatungen zentral»

Dennoch sind Wohnkosten eng mit dem Thema Armut verwoben, und die steigenden Mieten ein klares Indiz für ein sich zuspitzendes Problem. Dies bestätigt Stefan Gribi, Verantwortlicher für politische Kommunikation bei Caritas Schweiz: «Wohnkosten sind zentral bei unseren Sozialberatungen», betont er.

So würden Wohnkosten Personen überproportional stark belasten, welche mit tiefen Einkommen leben müssten. Sprich: Steigt die Miete unabhängig des absoluten Betrags, trifft dies eine Person mehr, je näher sie sich am Existenzminimum befindet.

Bald eine Million Armutsbetroffene?

Die Studie geht davon, dass die Mieten weiter steigen werden. Dass dies für armutsbetroffene Menschen fatal wäre, versteht sich von selbst; der Gürtel müsste bei diesem Szenario noch enger geschnallt werden. Zudem würden die Betroffenen ohnehin in Wohnungen leben, die in schlechterem Zustand, billiger und lärmbelasteter seien, so Gribi weiter.

Doch Gribi sorgt sich auch um eine andere Entwicklung. Zusammen mit der Teuerung, den höheren Energiekosten und den steigenden Mieten würde eine Mischung entstehen, welche auch für die rund 600'000 armutsgefährdeten Menschen zunehmend bedrohlich würde. «Es werden mehr Leute in die Armut abrutschen», betont der Caritas-Sprecher. Es kann also nicht ausgeschlossen werden, dass bald deutlich mehr Menschen in der Schweiz von Armut betroffen sind. So fordert Gribi auch: «In der Politik muss etwas gehen. Es herrscht Nachholbedarf.»

Während noch vor wenigen Jahren das Risiko einer Überproduktion am Mietwohnungsmarkt bestand, könne aktuell das Angebot die Nachfrage insbesondere in den urbanen Regionen nicht bedienen. «Solange dies der Fall ist, ist die Grundlage für steigende Angebotsmieten weiterhin vorhanden», schliessen die Studienverantwortlichen.